Advocacia preventiva e contenciosa · Sede em Salvador · BA
Condomínios, empresas e famílias que precisam prevenir riscos, resolver conflitos e proteger patrimônio, com estratégia, clareza e atuação próxima.
§ 1 · Atuação
Prevenir enquanto ainda há escolha, negociar quando existe espaço, litigar quando a defesa exige firmeza. Seis frentes com o mesmo método: entender o contexto, organizar a prova, apontar o cenário e recomendar o próximo passo, sempre por escrito.
Assessoria preventiva e contenciosa para síndicos, administradoras, conselhos e condomínios.
Na prática: revisão de convenção e regimento, condução de assembleia, atas, contratos de obra e prestação de serviços, aplicação de multas e estratégia de cobrança.Responsável: Dr. Anderson Chaves Mota
Análise de risco em compra, venda, locação, posse e regularização de imóveis.
Na prática: due diligence de certidões, identificação de ônus e débitos, ITIV, cláusulas críticas e distrato, antes da assinatura.
Contratos, prevenção de conflitos e suporte jurídico às decisões da empresa.
Na prática: preço, prazo, entrega, reajuste, responsabilidade e saída transformados em obrigações claras e exigíveis.Responsável: Dr. Anderson Chaves Mota
Orientação preventiva e atuação em conflitos das relações de trabalho.
Na prática: revisão de rotinas, jornada, terceirização de portaria e limpeza e documentos, antes que a falha operacional vire passivo.Responsável: Dr. Anderson Chaves Mota
Defesa de direitos em contratos, obrigações, cobranças, danos e relações de consumo.
Na prática: organização da prova e escolha entre acordo, obrigação de fazer ou reparação.
Condução técnica e reservada de inventários, partilhas e reorganizações familiares.
Na prática: patrimônio e documentos organizados para reduzir conflito, custo e tempo de solução.Responsável: Dra. Bartira Santana Mota
Visão preventiva
O parecer chega antes da assembleia, não depois da citação.
Mediação
Certificação NUPEMEC/TJBA aplicada a conflitos de condomínio, família e empresa.
Orientação objetiva
Sem jargão inútil e sem promessa de resultado.
§ 2 · IBS / CBS
O condomínio edilício não é contribuinte de IBS e CBS por padrão (LC 214/2025, art. 25, I). Mas essa posição não é incondicional: quando as receitas pagas pelos condôminos deixam de representar ao menos 80% da arrecadação total, o condomínio passa a ser tratado como contribuinte quanto às operações com terceiros (art. 25, § 4º, II, “a”, regulamentado pelo Decreto 12.955/2026). Tratar tudo como “taxa de condomínio” é o primeiro erro.
O limiar de 80%: dois condomínios, duas conclusões
O trabalho é validar a classificação de cada entrada, organizar os documentos fiscais e testar se alguma operação tem tratamento próprio. Não se presume tributação da cota.
Operações tributadas, créditos proporcionais e obrigações acessórias exigem controle próprio. Simular cenários deixa de ser detalhe e vira decisão patrimonial.
| Cenário | Cotas | Acessórias | Situação |
|---|---|---|---|
| Condomínio A | 90% | 10% | Acima do limiar, não contribuinte |
| Condomínio B | 70% | 30% | Abaixo do limiar, contribuinte nas operações com terceiros |
Separar rateio condominial de locação de antena, publicidade, estacionamento, cessão de espaços, vending e demais receitas, e medir a proporção de cada uma.
A opção pelo regime regular exige comparar incidência, direito a crédito e o perfil de despesas. Ela prende o condomínio por 12 meses.
Portaria, limpeza, manutenção, obras e administradora podem trazer efeitos novos no preço, no documento fiscal e no crédito.
2026 é ano de teste, com alíquota simbólica de 1% (0,9% CBS + 0,1% IBS). A NFS-e nacional prevê destaque de IBS/CBS na cobrança de taxas e demais valores condominiais a partir de 1º/12/2026.
Alíquota de 1% compensável. Documentos, sistemas e classificação das receitas. Sem rejeição automática da NFS-e até 31/12.
Extinção de PIS/Cofins e início da cobrança federal cheia.
Redução gradual de ICMS e ISS, com aumento proporcional do IBS.
Conclusão da transição da tributação sobre o consumo.
§ 3 · Cobrança
A contribuição condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia, desde que documentalmente comprovada, é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). Isso permite executar direto, desde que a base documental esteja correta e a estratégia não confunda pressão com abuso.
Convenção, ata que aprovou os valores, previsão orçamentária, planilha de débito atualizada e prova do inadimplemento.
Comunicação reservada, prazo objetivo e acordo escrito com vencimento antecipado em caso de descumprimento.
Ajuizamento com débito atualizado, multa de até 2% (CC, art. 1.336, § 1º) e busca de patrimônio nos limites da lei.
Parcelas vincendas homogêneas integram a mesma execução (CPC, art. 323), evitando ações sucessivas e novas custas.
§ 4 · Dúvidas
Respostas gerais e informativas. Não substituem análise do caso concreto.
Como regra, não. O condomínio edilício não é contribuinte de IBS/CBS por padrão (LC 214/2025, art. 25, I), e o rateio de despesas comuns, inclusive o fundo de reserva, não é operação onerosa com terceiros. A situação muda quando o condomínio explora receitas próprias em volume relevante ou opta voluntariamente pelo regime regular.
É a proporção entre o que os condôminos pagam (cotas ordinárias, extraordinárias e fundo de reserva) e a arrecadação total do condomínio. Enquanto as cotas representarem ao menos 80% do total, o condomínio se mantém fora da condição de contribuinte. Abaixo disso, passa a ser tratado como contribuinte quanto às operações com terceiros (art. 25, § 4º, II, “a”).
Multas e juros de mora não entram na conta. Por isso o cálculo precisa partir da contabilidade real do condomínio, e não de estimativa.
Depende do perfil de despesas. A opção (LC 214/2025, art. 25, § 1º) abre direito a crédito sobre aquisições, mas torna tributáveis todas as receitas, inclusive as cotas. E vincula o condomínio por no mínimo 12 meses, com saída apenas a partir de 1º de janeiro do ano seguinte. É uma decisão que exige simulação antes da assembleia, não depois.
Não. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o condomínio não pode impor restrição ao uso de áreas comuns como forma de coagir o devedor. O Código Civil já prevê sanções próprias (multa e juros), e a via adequada é a cobrança. Expor nomes em murais ou grupos também gera risco de dano moral.
Cinco anos, contados de cada parcela vencida (CC, art. 206, § 5º, I). Débitos antigos parados no relatório da administradora costumam ter parcelas já prescritas, e o diagnóstico documental serve exatamente para separar o que ainda é exigível.
Não. As parcelas vincendas de mesma natureza podem integrar a execução já em curso (CPC, art. 323), o que evita ações sucessivas, novas custas e a multiplicação de processos sobre a mesma unidade.
Sim. A sede fica em Salvador, na Paralela, e o atendimento presencial acontece ali. A atuação digital alcança demandas em outras comarcas da Bahia e nos demais estados, com apoio de correspondentes quando o ato exige presença física. Audiências, assembleias e reuniões de conselho podem ser acompanhadas remotamente sempre que o rito permite.
O primeiro contato serve para compreender a natureza da demanda e verificar a melhor forma de atendimento, sem custo e sem compromisso. Honorários seguem a Tabela da OAB/BA e são apresentados por escrito antes de qualquer trabalho.
§ 5 · O escritório
A Santana Mota Advocacia nasce da união de experiências complementares e do compromisso com a ética, a técnica e o atendimento humanizado. Atuamos com foco em soluções jurídicas eficazes e personalizadas, sempre pautados na confiança, no respeito e na busca pela justiça.
§ 6 · Contato
Preencha os quatro campos abaixo e a conversa já começa organizada: o resumo é montado e enviado pelo WhatsApp do escritório.
